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06楼市总结(1)：限价房能成为抑制房价的法宝？
焦点房地产网
限价房可以简单理解为限房价、限地价的“两限”商品房，业内有专家称它是一个特定历史时期的“畸形儿”，活不了多久，而那些被房价折磨的老百姓则对他充满期待。限价房现在还只是停留在土地的层面上，我们还需要时间等待这个特殊产品的诞生，11月16日，广州第一批限价房的地块各归其主，中海、富力、保利等大开发商都有斩获，金沙洲的房价也被限定在6000多。12月，位于科学城的地块出让在之前两限的基础上提出限定销售对象，只卖给具有广州户口的市民，引发行业与社会的激烈讨论，限价房一时成为社会的热门话题。限价房是否合理？它到底能走多远？一些业界专家认为，限价房的合理价位应该是多少、如何确保质量等问题都会影响限价房的未来发展。另有一些房地产研究学者则认为，限价房的推出不能从根本上解决高房价，只会让房地产市场越来越乱。 有人说限价房可以做，还有人说限价房很难达到应有的效果。被宏观调控委以重任的限价房，该向左走还是向右走？
科学城限价被指抬房价
对政策一向比较迟钝的广州这次在限价房上表现出乎意料。2006年8月4日，广州市国土房管局发布公告，对位于城郊的广州开发区两块住宅地挂牌拍卖，要求建成90平方米以下中小户型房，该户型的房价不得超过6000元／平方米。这是“国六条”实施后广州公开拍卖的首宗“限价地”。看广州“限价”变“抬价”的调控闹剧
这个价格出来之后立刻引发业内争议。在广州市国土房管局“阳光家缘”网站数据显示，今年1月至6月，广州开发区所在的萝岗区商品住宅均价为3031元／平方米。有业内人士指出，政府“6000元／平方米以下”的限价，与其说是“限价”，不如说是“抬价”。因为这样“限价”反而给了市场一种暗示，诱导开发商大胆向6000元高价靠拢。而普通消费者心目中，政府“限价”总是便宜的，从而踊跃购买高价的“限价房”。
由于各方争议以及当时细则不明确，这两块地一直没有出让。4个月前以首限最高房价为6000元/平方米现身的广州开发区两地块，12月份再由广州市国土房管局进行公告，将于下个月公布招标结果。在两度延期后其出让由挂牌改为招标、增加竞房价条款、增加限销售对象、增加装修标准限定。有关人士介绍，此次卖地深受建设部的关注，由挂牌转为招标主要是政府再次作出地价让价。
金沙洲地块“暗渡陈仓”
就在人们还在等待科学城地块出让消息时候，广州突然在金沙洲区域以及花都推出了5块限价房的地块。这次房价政府没有单方面自己决定，而是根据开发商报价来确定最高房价。”广州房价已到极限 出台“双限双竞”会有效吗？
11月16日下午，全国首批双竞双限住宅用地的最高房屋售价揭晓——金沙洲一幅临江地块今后的商品房最高售价不能超过6500元／平方米，花都一幅限制销售对象的地块，今后的商品房不能超过2800元／平方米。由于是全国首次出让双竞双限土地，广州这次操作被赋予标本意义。据介绍赶来旁观的还有来自国家建设部的工作人员。
11月17日上午，备受关注“双竞双限”地块花落各家。中海拿了金沙洲的两块，保利和富力各得一块。地价在之前专家预测范围之内，四块地楼面地价都没有超过2500元/平方米，比之前万科在这个区域创造的4033元/平方米的楼面地价降低了40％，让不少人似乎看到了“双限双竞”带来的抑制房价的希望。
“政府本次出让土地的最高是2500元/平方米，比起万科的4033元/平方米，下降了很多，我认为地价是合理的。” 合富辉煌首席分析师黎文江接受记者采访时候说。虽然这次金沙洲限价都在6000以上，但是由于之前这个区域地价都拍到了4000多，所以大家也就不是很关注房价了，其实金沙洲板块从目前的配套来看还不如科学城板块。
“只卖广州人”是政策歧视？
在双限的基础上，广州市推出科学城两幅“三限双竞”住宅用地，也就是第一次提出限价的两块地。这次限制了销售对象必须是广州市居民。“限价房只卖广州人”的政策引起了部分外地人的质疑，认为是政策歧视。限价房只卖广州人"遭外地人质疑 被指政策歧视
广州市国土房管局正式对此作出回应，表示将购买对象限制为本地户籍是全国各地的普遍做法，符合国家宏观调控政策，也更具公平性。广州国土房管局有关负责人表示，该次限价房的销售对象定为广州市户口及中低收入家庭，是基于优先满足此类住户的需求，限制外来资金炒房。而且，如果把外地人纳入限价房销售对象内，必须要清楚外地人收入、是否在其他地区已享受政府住房优惠等情况，但广州市政府部门还不具备审核这些资料的条件，如果审核不准确，容易造成更大的不公平。
“这是一个没有办法的办法。”广州社科院彭澎处长说。如果广州不限制户口，全国人民都过来买，就没有标准。因为广州不限，其他的城市有限制，所以一个城市是无法突破大局的，所以只卖给具有广州户口的是不得以的。如果不设置此规定，就无法管理了。
在焦点房地产网举行的关于限价房的论坛上，嘉宾一致认为此法不合理，但是找不到更好的办法。而著名房地产规划专家袁奇峰则认为，广州今后5年规划中限价房的占总量43％，是不是这些房子都不卖给外地人？
关于公平与合理的话题还会继续，而老百姓还在渴望自己房子。
限价房能有效抑制房价？
合富辉煌首席分析师黎文江参与了这个政策制定前后经过。他接受焦点房地产网采访认为“双竞双限”出让土地在今天五年要占总量43％，经济适用房占了17％，剩下的40％是由开发商自由定价的，就是说限制房价中小户型的比例是43％，加上经济适用房就达到了60％，这样就可以稳定房价，可以拉低现在的房价。但是这种模式是过渡的，根据现在的宏观调控制定的。今后房地产市场健康了，发展好了就不用采取这种方式，因为双竞双限并不是完全的符合市场经济规律的事物。
而满通红地产研究部总监龙斌则不是非常乐观。“随着限价房越来越多，问题也越来越多。这些房屋还是商品房，只不过是限制了价格，跟不限价的房屋共同存在，一个价格高，一个价格低，低的就会引发出问题，就会导致市场的不公平。我个人认为，限价房如果推出得越来越多，那么对市场负面的作用就会越来越大。因为限价房不可能解决供求关系，从这个角度来看，现在更有必要做的，不是限价房。”他对记者说。
广州市社科院的彭澎博士认为限价房占的比例高、量大，会吸引大量的中低收入者去购买。如果广州的政策继续实行下去，力度是很大的，大量的限价房进入市场，价格就会有很大的影响。
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